Una hipoteca es un derecho real que se constituye mediante contrato -que debe ser inscrito en el Registro de la Propiedad para que tenga valor frente a terceros- y que sirve para garantizar una deuda y por tanto es un contrato accesorio a otro que es el principal. Así las cosas, en el supuesto de que hubiere un contrato de crédito entre un banco como acreditante y un acreditado, la hipoteca garantiza al acreditante el pago del crédito mediante el remate judicial del bien, previa demanda y sentencia condenatoria en contra del acreditado. Generalmente, el bien hipotecado suele ser el inmueble objeto del crédito o bien un inmueble distinto de propiedad del acreditado o de un tercero que hubiere aceptado constituir la hipoteca sobre su bien.

Una hipoteca se define empleando 3 parámetros:

• El capital, que es la cantidad de dinero prestada por el banco. El capital prestado suele ser menor que el valor del bien hipotecado, de manera que éste pueda responder por el capital en la subasta en caso de producirse un impago.
• El plazo, que es el tiempo que tomará la devolución del préstamo. La devolución del préstamo se realiza mediante pagos periódicos (generalmente mensuales), hasta devolver el capital solicitado más todos los intereses acumulados durante el tiempo que hayamos tardado en devolver el préstamo.
• El tipo de interés, que indica un porcentaje extra anual que se debe abonar al banco anualmente en concepto de ganancias del mismo.

El tipo de interés puede a su vez ser:

• Fijo: Mantiene su valor a lo largo de todo el plazo del préstamo.
• Variable: Su valor es revisado periódicamente con el fin adaptar su valor al estado actual de la economía. Generalmente se emplea algún índice económico como el euribor, el Libor o el IRPH, al cual se le añade un diferencial de forma que el interés de la hipoteca siempre sea superior al índice de referencia.

Una vez conocidos los 3 parámetros anteriores es posible realizar los cálculos para conocer cuales serán las ganancias del banco por la concesión del préstamo y cual será la cuota que debemos abonar mensualmente hasta amortizarlo (devolución del dinero al banco).

Euribor es un acrónimo de "European Interbank Offered Rate", o sea, tipo europeo de oferta interbancaria. Es el tipo de interés aplicado a las operaciones entre bancos de Europa; esto significa que es el porcentaje que paga como tasa un banco cuando otro le deja dinero. Este índice se calcula partiendo de los precios de oferta de los préstamos que se hacen entre sí los 64 principales bancos europeos.

Realmente el Euribor no es un solo tipo, sino un conjunto de ellos. Las entidades financieras usan diferentes tipos de interés según el plazo al que se prestan dinero. Por tanto se puede hablar de euribor a una semana, a un mes o a un año. El euribor a un año es el que se usa normalmente como referencia para las hipotecas.

Su valor se actualiza diariamente y en España se anuncia públicamente en el BOE.

Es un índice muy importante del mercado financiero, ya que afecta, entre otras cosas, a los préstamos bancarios (como las hipotecas).

El Euribor solamente se aplica en los bancos de los Estados miembros de la Unión Europea que forman parte de la Eurozona. Los tipos de referencia locales, como por ejemplo el Pibor de París o el Fibor de Frankfurt, se juntaron al Euribor el 1 de enero de 1999. En el caso de España, el Euribor sustituyó al Mibor a raíz del traspaso de competencias del Banco de España al Banco Central Europeo.

El valor máximo que ha tomado el Euribor desde su creación ha sido de 5,341%, valor que tomó en agosto de 2000. El valor del Euribor sufrió un importante descenso a lo largo del año 2002, tomando valores bajos durante los tres años siguientes (en comparación con años anteriores). En el último trimestre de 2005, su valor comenzó una escalada constante que a lo largo de 2006 le devolvió a valores similares a los tomados antes de dicha bajada.

Hay que diferenciar entre los siguientes tipos:

a) Gastos antes de que nos concedan la hipoteca:

La entidad financiera efectuará una tasación del piso o local que se pretenden hipotecar, mandando a un tasador y solicitará una Nota al Registro de la Propiedad para comprobar que no existen cargas en el inmueble que se pretende hipotecar. Los gastos de estos trámites han de ser abonados, si se han efectuado, aunque finalmente no se llegue a conceder el préstamo. Todo ello tiene que venir detallado en el folleto informativo del banco. Estos gastos rondan los 200 euros dependiendo en parte del valor del inmueble.

b: ) Gastos al concedernos la hipoteca:

- Comisión de apertura: en torno al 1% del capital prestado (segun lo pactado). La entidad la deduce directamente del dinero que entrega al prestatario.

- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: su cuantía es el resultado de aplicar el 0,5% a la cantidad total garantizada (no al préstamo, sino a todo lo garantizado, que es préstamo, intereses y costas). Aproximadamente llega al 1% del capital.

- Notario y Registro: Son los aranceles oficiales que nos facturarán estos profesionales. Su cuantía depende directamente del capital de la hipoteca. Aproximadamente pueden ser unos 1.000 euros para una vivienda.

- Gastos de la gestoria: la escritura, una vez firmada, se presenta en las oficinas de Hacienda para liquidar el impuesto citado anteriormente, y después se presenta en el Registro de la Propiedad correspondiente para su inscripción. La tramitación, normalmente, la va a realizar una gestoria del Banco puesto que sino no entrega el dinero hasta que esté inscrita. Previamente tenemos que saber cuanto nos costará esta gestión pues se dan muchos casos de abuso, un precio normal está en torno a los 150 euros y puede variar según la ciudad.

Estos gastos son independientes de la compra de la vivienda, son los gastos por solicitar la hipoteca.

En caso de optar por un tipo de interés variable (es decir, que va cambiando a lo largo de la vida del préstamo) usted debería ser prudente y pedir una cantidad inferior a la que le permite su capacidad de endeudamiento, ya que una subida de tipos puede provocar el incremento de las cuotas periódicas en el futuro.

Sería recomendable que solicite Ud. simulaciones de subidas de tipos con respecto a las ofertas que reciba.

Es aconsejable que solicite asesoramiento a la entidad de crédito sobre el esfuerzo financiero máximo que usted se puede permitir. Por lo general, las entidades de crédito ofrecen dar un crédito de hasta el 80% del valor de tasación del inmueble que se va a hipotecar, aunque esto depende de muchos factores. Entre ellos:

• Su política de concesión de préstamos.
• La aportación de garantías adicionales.
• El análisis que hagan de su capacidad financiera.
• Si se trata de vivienda habitual.
• Si es primera hipoteca.

La entidad a la que solicite el préstamo deberá informarle del derecho que le asiste para que pueda consultar los datos que sobre Vd. puedan existir en la Central de Información de Riesgos del Banco de España a fin de conocer los débitos pendientes que pueda Vd. tener con otras entidades de crédito. Normalmente también consultará en registros de solvencia para verificar si Vd. tiene alguna incidencia de pago.

Lo habitual es que si usted contrata un  préstamo hipotecario lo haga en la misma moneda en que obtiene sus ingresos, normalmente en euros.

Sin embargo, cabe la posibilidad de que usted contrate un préstamo en moneda extranjera. En ese caso, sea prudente, ya que sus cuotas oscilarán en función del tipo de cambio de la divisa en cuestión, que puede llegar a tener variaciones muy bruscas a lo largo del tiempo. Eso quiere decir que si esa moneda extranjera sube respecto al euro, sus cuotas en euros se incrementarán en la misma medida. Usted debe ser consciente de este riesgo y decidir si vale la pena asumirlo, o bien si le compensa el coste de contratar un seguro que cubra dicho riesgo.

A menudo, esos préstamos hipotecarios en divisas tienen un tipo de interés menor, pero hay que valorar si ese beneficio compensa el riesgo y ser consciente de que un tipo de interés más bajo en moneda extranjera no significa necesariamente que, a la larga, el préstamo vaya a salir más barato.

Los préstamos hipotecarios se suelen contratar a largo plazo  (alcanzando incluso los 40 o 50 años), puesto que su elevado importe obliga a devolver la cantidad pedida durante un prolongado periodo de tiempo.

A la hora de elegir, lo primero que usted tiene que considerar es que cuanto más largo sea el plazo, sin variar las demás condiciones del préstamo, las cuotas periódicas que ha de pagar serán más bajas. Sin embargo, la reducción de las cuotas es siempre inferior, en proporción, al incremento del plazo, ya que los intereses totales son mayores.

Además, si usted contrata un préstamo a tipo de interés variable o en moneda extranjera, debe saber que cuanto más largo sea el plazo, mayores son las posibilidades de que suban los tipos de interés (o el tipo de cambio de la moneda extranjera) y, por tanto, los riesgos de que tenga que pagar cuotas superiores en el futuro son también mayores.

Si usted se retrasa en el pago de las cuotas del préstamo hipotecario, tendrá que abonar a la entidad de crédito los denominados intereses de demora, cuyo tipo suele ser muy superior al de los intereses ordinarios. La forma de calcular los intereses de demora figura en la escritura del préstamo.

Además, las entidades podrían cobrarle una comisión por reclamación de cuotas impagadas, cuyo importe estará recogido en el contrato.

Habitualmente las entidades incorporan en los contratos cláusulas que les permiten dar por vencido anticipadamente el préstamo si se dejan de pagar una o varias cuotas, pudiendo entonces reclamar judicial o extrajudicialmente al prestatario el importe del capital no amortizado del préstamo y los intereses ordinarios y de demora devengados hasta dicha fecha.

Normalmente las entidades llevan a cabo la comunicación sobre las cuotas impagadas a los Registros de Morosidad. Asimismo las entidades habrán de comunicarlo, en su caso, a la Central de Información de Riesgos del Banco de España.

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